不動産の売却コラム一覧の記事一覧
・売却（戸建、マンション、土地、収益物件etc.）
・購入（物件探し、土地探しetc.）
・空き家・空き地活用
・住み替え
・買い取り
・相続相談
※ミサワホーム以外の不動産(土地、建物、マンション等)も承ります。
※地域によってはご相談をお受けできない場合がございます。
・購入（物件探し、土地探しetc.）
・空き家・空き地活用
・住み替え
・買い取り
・相続相談
※ミサワホーム以外の不動産(土地、建物、マンション等)も承ります。
※地域によってはご相談をお受けできない場合がございます。
秋田県外にお住まいの方におすすめです。
各種オンラインツールを使い、自宅にいながら、あるいは外出先から、当社スタッフと不動産のご相談が可能です。
店舗に出向かずに、やりとりができて安心です。
※カメラ機能がついたパソコン、タブレット、スマートフォンのいずれかが必要です。
※お申込みいただいた方にはZOOM（テレビ会議）のURL パスコードをお送りさせていただきます。そちらのURLに入っていただきまして、相談がスタートします。
「売主は買主に対して引渡しまでに境界を明示しなければならない」
と、不動産の売買契約書（宅建協会標準書式）の条文にあります。
境界とは、お隣との境（さかい）のことで、境界標（杭・プレート・鋲）やブロック等の塀、垣根や木の場合もあります。明示とは、はっきり「ここ」と示すことです。
所有する土地が接するすべての土地と、境界がはっきりしていなければなりません。お互いの認識が一致している必要もあります。こちらは、塀は自分の土地の内側に立って入ると思っていても、お隣さんも塀は自分の土地の中に入っていると認識していれば境界がはっきりしているとは言えません。思い込みは危険です。必ず確認なければなりません。
普段の暮…
と、不動産の売買契約書（宅建協会標準書式）の条文にあります。
境界とは、お隣との境（さかい）のことで、境界標（杭・プレート・鋲）やブロック等の塀、垣根や木の場合もあります。明示とは、はっきり「ここ」と示すことです。
所有する土地が接するすべての土地と、境界がはっきりしていなければなりません。お互いの認識が一致している必要もあります。こちらは、塀は自分の土地の内側に立って入ると思っていても、お隣さんも塀は自分の土地の中に入っていると認識していれば境界がはっきりしているとは言えません。思い込みは危険です。必ず確認なければなりません。
普段の暮…
まず、ご自分でお調べいただきたいこと
①お売りになりたい不動産の周辺の不動産売買価格相場
インターネットで「（地名：秋田市など） 不動産（または中古住宅、土地）」などの条件で検索しましょう。
価格の相場だけでなく、どんな物件と競争になるかも知ることができます。 査定報告を見比べるときの参考にもなります。
②査定を依頼すべき不動産業者の業務内容
必ず、その業者のＨＰを閲覧してください。 得意・不得意がわかりますし、会社の様子もなんとなくわかります。
参考→販売依頼先を決めろポイントは？
①お売りになりたい不動産の周辺の不動産売買価格相場
インターネットで「（地名：秋田市など） 不動産（または中古住宅、土地）」などの条件で検索しましょう。
価格の相場だけでなく、どんな物件と競争になるかも知ることができます。 査定報告を見比べるときの参考にもなります。
②査定を依頼すべき不動産業者の業務内容
必ず、その業者のＨＰを閲覧してください。 得意・不得意がわかりますし、会社の様子もなんとなくわかります。
参考→販売依頼先を決めろポイントは？
不動産を売りたい人の願いは主に２つです。
①早く売りたい
②高く売りたい
この二つは両立しにくい要素です。早く売りたければ相場より安めに、高く売りたいなら時間がかかるのを覚悟しなければなりません。そうはいっても、「なるだけ早く」＆「なるだけ高く」売りたいのが売る側の心理です。
そこで「相場より○割高く売れました！」と甘い言葉をささやくのが、一括査定サイトです。
「不動産の査定」などのワードで検索すると
「一括査定無料サイト」 という広告がずらり と並びます。
うたっているのは、「提携優良企業 最大Ｘ社 に査定依頼できます」のような 文句。
しかし、最初の画面で参画している業者はわからず、物件情報と個人情報を入力しなけれ…
①早く売りたい
②高く売りたい
この二つは両立しにくい要素です。早く売りたければ相場より安めに、高く売りたいなら時間がかかるのを覚悟しなければなりません。そうはいっても、「なるだけ早く」＆「なるだけ高く」売りたいのが売る側の心理です。
そこで「相場より○割高く売れました！」と甘い言葉をささやくのが、一括査定サイトです。
「不動産の査定」などのワードで検索すると
「一括査定無料サイト」 という広告がずらり と並びます。
うたっているのは、「提携優良企業 最大Ｘ社 に査定依頼できます」のような 文句。
しかし、最初の画面で参画している業者はわからず、物件情報と個人情報を入力しなけれ…
不動産業者とひとくちに言っても、各社得意とする分野があります。大きく分ければ、「賃貸」と「売買」です。
物件の売却を依頼する場合どちらに頼めばいいのかといえば、当然「売買」を得意とする会社でしょう。
売買と賃貸のどちらのウェートが高いかを判断するには、その会社のHPが参考になると思います。賃貸の品ぞろえが多く、見やすい場所に賃貸情報がある会社は、ほとんどが賃貸に重点を置いています。
「賃貸」がメインの会社は、賃貸住宅のオーナー様から委託を受けて、アパートの管理・入居者募集をします。設備が故障すれば、業者の手配をします。定期的に見回りをして、汚れがひどければ掃除をします。空室になれば、ウェブや雑誌等で…
物件の売却を依頼する場合どちらに頼めばいいのかといえば、当然「売買」を得意とする会社でしょう。
売買と賃貸のどちらのウェートが高いかを判断するには、その会社のHPが参考になると思います。賃貸の品ぞろえが多く、見やすい場所に賃貸情報がある会社は、ほとんどが賃貸に重点を置いています。
「賃貸」がメインの会社は、賃貸住宅のオーナー様から委託を受けて、アパートの管理・入居者募集をします。設備が故障すれば、業者の手配をします。定期的に見回りをして、汚れがひどければ掃除をします。空室になれば、ウェブや雑誌等で…
査定には「簡易査定」と「（実査）価格査定」があります。
簡易査定は、周辺事例地や建物の建築年数から、基本的に現地を確認せずに行います。まず、”大まかな価格が知りたい”、”不動産業者の対応が見たい”などという場合には簡易査定がいいでしょう。
正確な価格査定は、権利関係・法令の制限・道路の状況・水道やガス等インフラ整備状況・内外観の様子・リフォーム履歴等を調査した上で行うものです。正式に販売する場合は、必ず実査価格査定を行ってください。
中古住宅の査定の場合は、＜土地価格＞＋＜建物価格＞ が基準になります。
簡易査定は、周辺事例地や建物の建築年数から、基本的に現地を確認せずに行います。まず、”大まかな価格が知りたい”、”不動産業者の対応が見たい”などという場合には簡易査定がいいでしょう。
正確な価格査定は、権利関係・法令の制限・道路の状況・水道やガス等インフラ整備状況・内外観の様子・リフォーム履歴等を調査した上で行うものです。正式に販売する場合は、必ず実査価格査定を行ってください。
中古住宅の査定の場合は、＜土地価格＞＋＜建物価格＞ が基準になります。
おおまかにいうと譲渡所得税は、
「売った価格」から、「買ったときにかかった費用（購入代金を含みます）と売った時にかかった費用」を差し引いた残りに税率をかけて計算します。
税率は、所有期間によって長期所有していた場合20.315％、短期所有の場合39.63％です。
注意したいのは、建物を売却したときです。建物は、購入価格がそのまま費用となりません。
購入した時の代金から建物の資産価値の目減り分（減価償却費といいます）を差し引きます。
また、マイホームを売った場合は、一定の条件を満たしていれば、特別に控除を受けられる場合があります。
「売った価格」から、「買ったときにかかった費用（購入代金を含みます）と売った時にかかった費用」を差し引いた残りに税率をかけて計算します。
税率は、所有期間によって長期所有していた場合20.315％、短期所有の場合39.63％です。
注意したいのは、建物を売却したときです。建物は、購入価格がそのまま費用となりません。
購入した時の代金から建物の資産価値の目減り分（減価償却費といいます）を差し引きます。
また、マイホームを売った場合は、一定の条件を満たしていれば、特別に控除を受けられる場合があります。
「不動産売買」には、いくつかの「態様」（形態）がありますが
売主・買主の間に宅地建物取引業者が入って仲立ちをして売買を成立させるのが、媒介（仲介）です。
売主または買主から依頼を受ける場合、「媒介契約書」を交わします。
媒介契約には、３種類あります。
①一般媒介契約
重ねて複数の業者に依頼できます。売主が自分で発見した人と直接取引きすることができます。
②専任媒介契約
１社にしか売却の依頼はできません。売主が自分で発見した人と直接取引きすることはできます。
③専属専任媒介契約
1社にしか売却の依頼ができません。売主が自分で発見した人と直接取引きすることもできません。
期限は、どの形態も、最長３か月です。
②・③は、…
売主・買主の間に宅地建物取引業者が入って仲立ちをして売買を成立させるのが、媒介（仲介）です。
売主または買主から依頼を受ける場合、「媒介契約書」を交わします。
媒介契約には、３種類あります。
①一般媒介契約
重ねて複数の業者に依頼できます。売主が自分で発見した人と直接取引きすることができます。
②専任媒介契約
１社にしか売却の依頼はできません。売主が自分で発見した人と直接取引きすることはできます。
③専属専任媒介契約
1社にしか売却の依頼ができません。売主が自分で発見した人と直接取引きすることもできません。
期限は、どの形態も、最長３か月です。
②・③は、…
上の写真を比べてください。少し撮影角度は異なりますが、同じ中古住宅の入居中（右）と引越後（左）です。入居中でも物は少ないお宅だったので「劇的ビフォーアフター」とはいえませんが、引越後はよりすっきりと好印象を与えます。
ご自分が中古住宅を探していると想像してみてください。同じ価格で全く同条件だったら、どっちを見に行きたいですか。普通なら「左」でしょう。物が無くなるだけで、こんなに印象が違います。
モデルハウスには、家具を配置し、食器やキッチン用品やグリーンを添えることで、生活感を出し過ぎないようにイメージを演出します。だから、「こんな家に住んでみたいな」となるわけです。モデルハウスがきれいに見えるの…
ご自分が中古住宅を探していると想像してみてください。同じ価格で全く同条件だったら、どっちを見に行きたいですか。普通なら「左」でしょう。物が無くなるだけで、こんなに印象が違います。
モデルハウスには、家具を配置し、食器やキッチン用品やグリーンを添えることで、生活感を出し過ぎないようにイメージを演出します。だから、「こんな家に住んでみたいな」となるわけです。モデルハウスがきれいに見えるの…
民法によれば、売主が「売ります」と意志表示をして物を提供、買主が「買う」意志を表示して代金を支払えば売買は成立します。スーパーで牛乳を買うときには、スーパー側（売主）が冷蔵庫に牛乳を陳列し、買主はそれをレジに持って行って代金を支払った時点で売買は成立し、買主の所有物となります。
しかし、不動産の売買では、ほぼ100％契約書を交わします。契約の条件を決めてお互いがそれを守るため、金融機関に売買が成立していることを証明する、税金の申告の際売買代金を示すなどのためです。もちろん契約書がなくても契約は成立しますが、後々トラブルを防ぐためにも契約書を交わしましょう。
不動産業者が契約に係わる場合には、必ず売…
しかし、不動産の売買では、ほぼ100％契約書を交わします。契約の条件を決めてお互いがそれを守るため、金融機関に売買が成立していることを証明する、税金の申告の際売買代金を示すなどのためです。もちろん契約書がなくても契約は成立しますが、後々トラブルを防ぐためにも契約書を交わしましょう。
不動産業者が契約に係わる場合には、必ず売…
お住まいを売却した後、忘れがちなのが火災保険の解約です。
住宅をを購入した時、必ず火災保険に加入すると思います。現在は、災害の頻度が高くなり、10年を超す長期の火災保険はなくなりましたが、以前はローンの期間一括加入という方もいらっしゃいました。掛け金が、非常にお得だったからです。
火災保険證券が見当たらなくても、過去の資料からどこの会社で掛けたかを探し当ててください。保険加入期間が残っていれば、返戻（へんれい）金が戻ってきます。残りの期間によりますが、保険屋さんによると結構戻ってくるそうです。
中古住宅を売ったら、火災保険の解約をお忘れなく。
住宅をを購入した時、必ず火災保険に加入すると思います。現在は、災害の頻度が高くなり、10年を超す長期の火災保険はなくなりましたが、以前はローンの期間一括加入という方もいらっしゃいました。掛け金が、非常にお得だったからです。
火災保険證券が見当たらなくても、過去の資料からどこの会社で掛けたかを探し当ててください。保険加入期間が残っていれば、返戻（へんれい）金が戻ってきます。残りの期間によりますが、保険屋さんによると結構戻ってくるそうです。
中古住宅を売ったら、火災保険の解約をお忘れなく。
上の表は、平成26年８月時点で秋田市内泉地区の泉北で売り出されている土地です。
大きさによって価格はさまざまですが、単価はかなり幅があります。
秋田市の泉地区は、区画整理事業が完了した場所で、土地の格差は、比較的少ないところです。
道路幅が４ｍと６ｍの区画がありますが、ほとんど東側または西側の道路に面しています。
一般に、大きな土地は総額が高くなるので、単価は抑え目です。
面積が小さくて日当たりが悪い場合、単価が下がることがあります。
市場に出回っている価格には【定価】はありません。いくら高くても、買ってくれる人がいれば、それで取引は成り立ちます。
大きさによって価格はさまざまですが、単価はかなり幅があります。
秋田市の泉地区は、区画整理事業が完了した場所で、土地の格差は、比較的少ないところです。
道路幅が４ｍと６ｍの区画がありますが、ほとんど東側または西側の道路に面しています。
一般に、大きな土地は総額が高くなるので、単価は抑え目です。
面積が小さくて日当たりが悪い場合、単価が下がることがあります。
市場に出回っている価格には【定価】はありません。いくら高くても、買ってくれる人がいれば、それで取引は成り立ちます。
不動産業者さんに不動産の売却を依頼された時、「媒介契約書」を交わされたと思います。
その「媒介契約書」には、必ず、媒介期間の定めがあります。期間は、最長３か月と決まっています。
その期間が経過すると、期間延長していただく場合が多いようです。
しかし再度契約をするかは、お互いに義務ではありません。
売主様にすれば、「この会社に任せて本当に決まるのだろうか？」そういう疑問を抱く場合もあるかもしれません。
その場合は、これまでどういう宣伝活動をしたか、どうして売れなかったかを必ず聞いてみてください。
このとき、他の会社にも意見を聞いてみるのがおすすめです。
その結果、契約を延長しない旨を相手方にきちんと伝えた上で…
その「媒介契約書」には、必ず、媒介期間の定めがあります。期間は、最長３か月と決まっています。
その期間が経過すると、期間延長していただく場合が多いようです。
しかし再度契約をするかは、お互いに義務ではありません。
売主様にすれば、「この会社に任せて本当に決まるのだろうか？」そういう疑問を抱く場合もあるかもしれません。
その場合は、これまでどういう宣伝活動をしたか、どうして売れなかったかを必ず聞いてみてください。
このとき、他の会社にも意見を聞いてみるのがおすすめです。
その結果、契約を延長しない旨を相手方にきちんと伝えた上で…
不動産の売却をお考えの方に、少しでも役立つ情報をと考え、この記事を書いております。
その際、HPから参考になる記事を探すこともあります。
「不動産の売却」などというワードで検索をすると、情報が多数掲載されています。
アドバイスの内容に大差はないように見えますが、やはり微妙に違うように感じます。
もちろん、各々の記事はお客様のためになる情報を提供したいという気持ちで書かれたものですが
最終的には、各社ともボランティア精神ばかりではありません。
弊社もそうですが、物件の売却の依頼をしていただきたいという意図は必ずあります。
そのために、自社に有利になるニュアンスになるのは仕方のないことかと思います。
そのニュアン…
その際、HPから参考になる記事を探すこともあります。
「不動産の売却」などというワードで検索をすると、情報が多数掲載されています。
アドバイスの内容に大差はないように見えますが、やはり微妙に違うように感じます。
もちろん、各々の記事はお客様のためになる情報を提供したいという気持ちで書かれたものですが
最終的には、各社ともボランティア精神ばかりではありません。
弊社もそうですが、物件の売却の依頼をしていただきたいという意図は必ずあります。
そのために、自社に有利になるニュアンスになるのは仕方のないことかと思います。
そのニュアン…
利用していない中古住宅があった場合、どうしたらいいでしょうか？
選択肢は、大きく３通り。①貸す②売る③そのままにしておく。
所有していれば、固定資産税がかかります。近所に迷惑にならないよう、最低限の維持管理が必要です。
それぞれのメリット。デメリットを考えましょう。
選択肢は、大きく３通り。①貸す②売る③そのままにしておく。
所有していれば、固定資産税がかかります。近所に迷惑にならないよう、最低限の維持管理が必要です。
それぞれのメリット。デメリットを考えましょう。
転勤が決まった場合、自宅をどうするか。
貸す方がいいか、売る方がいいか、悩むところかと思います。
どちらがいいかは、ケースバイケースです。
まず、各々のメリットとデメリットには次のようなものがあります
貸す場合のメリット
・資産を持ち続けることができる
・継続的に家賃収入を得ることができる
・土地が上昇局面にある場合、資産価値を維持できる
デメリット
・設備等の修理や交換が必要、入居者交代の場合リフォームが必要になることもある
・管理費の発生
・固定資産税の支払いがある
・空き家になった場合家賃収入がなくなる
・借り入れがある場合、家賃が返済額に満たない場合、継続して持ち出しが発生
・売りたいと思っても、入居者があれば退…
貸す方がいいか、売る方がいいか、悩むところかと思います。
どちらがいいかは、ケースバイケースです。
まず、各々のメリットとデメリットには次のようなものがあります
貸す場合のメリット
・資産を持ち続けることができる
・継続的に家賃収入を得ることができる
・土地が上昇局面にある場合、資産価値を維持できる
デメリット
・設備等の修理や交換が必要、入居者交代の場合リフォームが必要になることもある
・管理費の発生
・固定資産税の支払いがある
・空き家になった場合家賃収入がなくなる
・借り入れがある場合、家賃が返済額に満たない場合、継続して持ち出しが発生
・売りたいと思っても、入居者があれば退…
タウンハウスとは、マンションと同じ所有形態の長屋住宅です。
２階建てが一般的のようです。
建物は、２階建て住宅が、壁を接して２棟・３棟と連なっています。
土地は一つの宅地として利用されています。
建物は、各々が専有部分として登記されますし、土地は各々持ち分登記さてます。
これは、マンションと同じです。
メリットは、各々の住宅を離して建築する必要がないので、土地を有効に利用できます。
分譲価格も、一戸建てより安くなります。
ところが、建物が古くなって建替えようとなった場合、自分の住む部分のみを建替えることはできません。
あくまでも、お隣さんと合わせてひとつの建物だからです。
建物の耐用年数が経過したとき、建て替えが…
２階建てが一般的のようです。
建物は、２階建て住宅が、壁を接して２棟・３棟と連なっています。
土地は一つの宅地として利用されています。
建物は、各々が専有部分として登記されますし、土地は各々持ち分登記さてます。
これは、マンションと同じです。
メリットは、各々の住宅を離して建築する必要がないので、土地を有効に利用できます。
分譲価格も、一戸建てより安くなります。
ところが、建物が古くなって建替えようとなった場合、自分の住む部分のみを建替えることはできません。
あくまでも、お隣さんと合わせてひとつの建物だからです。
建物の耐用年数が経過したとき、建て替えが…
高齢になると、誰にでも発症のリスクのある認知症。要介護の15％超が認知症(平成22年度）患者です。
なぜ突然、認知症の話かといえば、
認知症の程度が進むと、不動産の処分（売却）が出来なくなるからです。
親が施設に入ったので、親の自宅を売りたいという相談が、増加傾向にあります。
本人が売りたいという場合は問題ないのですが、
お子さんからの申し出の場合は、依頼を受ける側としては注意が必要です。
認知症が重くなり、「売りたい」という意思表示ができなければ
介護費用捻出のため売る必要があっても、なかなか売ることはできません。
認知症になった本人に代わって意思表示をするために、「後見人制度」があります。
そのほとんどが、…
なぜ突然、認知症の話かといえば、
認知症の程度が進むと、不動産の処分（売却）が出来なくなるからです。
親が施設に入ったので、親の自宅を売りたいという相談が、増加傾向にあります。
本人が売りたいという場合は問題ないのですが、
お子さんからの申し出の場合は、依頼を受ける側としては注意が必要です。
認知症が重くなり、「売りたい」という意思表示ができなければ
介護費用捻出のため売る必要があっても、なかなか売ることはできません。
認知症になった本人に代わって意思表示をするために、「後見人制度」があります。
そのほとんどが、…
県外にお住いのお客様が、秋田に所有している不動産を売却したいと考えた場合、まずどうされますか？まず、いままでご縁のあった近くの不動産業者さんに声をかけることもあるでしょう。知らない土地で不動産屋さんを探すのは、なかなか大変ですから。地方では、「おすすめの不動産屋さん」という、クチコミ情報も少ないですし。
その地方の土地の相場は、地元の不動産屋さんでないとわかりません。当社でも、「仙台に物件があるんだけど、といくらで売れるかな」と相談をされたら、まず仙台の本社に問い合わせます。
相場がわかったとしても、県外の不動産会社さんが物件を売るのはもっと大変です。不動産の一番のセールスポイントである土地の利便…
袋地とは、道路に接していない土地のことです。
道路に面していない土地は、原則建物の建築が認められません。
このような土地は、販売が難しいということになります。
周りの土地の所有者に買ってもらえなければ、住宅地としての利用は不可能です。
道路に面していない土地は、原則建物の建築が認められません。
このような土地は、販売が難しいということになります。
周りの土地の所有者に買ってもらえなければ、住宅地としての利用は不可能です。
「売却」が先か、それとも「購入」が先か。両方当てはまります。
現在お住まいのご自宅を売却する場合を例にとりますと、ローン返済中で手持ち金に余裕がない場合と
返済が完了、もしくは一括返済できる現金を持っている場合では異なります。
次の物件もローンで購入する場合、ローン完済（抵当権の抹消）しなければ新規のローンが組めません。
購入いただけるお客様がいて、新規物件も同時にある場合は、うまく進めることも可能ですが、
現実にはなかなか難しいのが現状です。
まずは売却（ローン完済：抵当権抹消）をして、仮住まいに住みながら、新規物件をじっくり探すことをお勧めします。
ローンがない場合やあらかじめローンの完済ができる場合は
…
現在お住まいのご自宅を売却する場合を例にとりますと、ローン返済中で手持ち金に余裕がない場合と
返済が完了、もしくは一括返済できる現金を持っている場合では異なります。
次の物件もローンで購入する場合、ローン完済（抵当権の抹消）しなければ新規のローンが組めません。
購入いただけるお客様がいて、新規物件も同時にある場合は、うまく進めることも可能ですが、
現実にはなかなか難しいのが現状です。
まずは売却（ローン完済：抵当権抹消）をして、仮住まいに住みながら、新規物件をじっくり探すことをお勧めします。
ローンがない場合やあらかじめローンの完済ができる場合は
…
全体的には、一年を通して動いています。
しいて言えば転勤などの移動時期（2：3：9：10月）
ジューン・ブライドにあわせた6から7月など動きやすいといえるかもしれません。
雪が消えた春は、特に物件が動きやすい時期です。
逆に、8月のお盆前後や、年末年始はやはり動きが止まる感じがします。
時期にとらわれない人もいらっしゃいますので、いつでも売れますよ。
中古住宅の場合、時期というよりは「モノ」ありきといえます。
しいて言えば転勤などの移動時期（2：3：9：10月）
ジューン・ブライドにあわせた6から7月など動きやすいといえるかもしれません。
雪が消えた春は、特に物件が動きやすい時期です。
逆に、8月のお盆前後や、年末年始はやはり動きが止まる感じがします。
時期にとらわれない人もいらっしゃいますので、いつでも売れますよ。
中古住宅の場合、時期というよりは「モノ」ありきといえます。
