不動産売却の基礎知識~不動産売買契約書について

不動産売買契約書には、どんな条項があるか?

①物件の表示と価格・支払い日
 契約の根幹となる部分、どの不動産いくらで売買し、いつ、いくら支払う取り決めます。
  例:物件の表示:秋田市泉北1丁目120番 宅地 200㎡
     売買代金 12,000,000円
     手付金   1,000,000円  契約時支払い(残代金支払い時に代金の一部に充当します)
     残代金  11,000,000円  平成27年9月30日支払

②売主が境界を明示する
境界とは、売買する土地の範囲を示す境界標(杭や金属プレート)やブロック塀等です。隣地との認識の違いがないかの確認も必要です。境界が不明瞭な場合は、土地家屋調査士に依頼し、測量図を作成して境界を確定する必要があります。

②所有権移転・引き渡し・所有権移転登記

買主が残代金の全額を支払うのと同時に所有権は売主から買主に移転します。それまでは、所有権は売主にあります。また、売主は買主に物件を引渡します。戸建の場合は鍵を渡します。併せて売主は所有権移転に必要な書類(いわゆる権利証、実印をついた委任状、印鑑証明書等)を売主に渡します。

③物件状況の告知

物件の状況について事件・事故・不動産の履歴・周囲の環境など、売主が知っていることを告知します。秘匿して売却した場合、契約の解除や損害賠償に発展する場合があるので注意が必要です。

④付帯設備の引き渡し

付帯物表の交付と、付帯物表に有とされた物を建物と同時に引き渡します。エアコン・暖房器・カーテン・照明
その他もろもろです。設備状況の確認も兼ねます。

⑤負担の消除
 
抵当権・賃借権等は売主の責任で消除します。借り入れが残っている場合、受領した売買代金から即返済し、銀行から抵当権抹消に必要な書類を受領し抵当権抹消の登記をします。


⑥公租公課の負担
通常固定資産税・都市計画税を精算します。固定資産税は1月1日現在の所有者に請求されますので、所有権移転の日以降を買主が日割りで負担することとし、残代金と同時に支払います。納税義務者は売主です。

不動産売買契約が解除できる場合

⑦解除条項 契約を解除できる場合
一旦契約が成立すると、安易に契約解除はできません。契約解除ができるのは次の場合です。
1.手付金解除 手付金の支払いがあった場合、買主は手付金を放棄して売主は倍額を返還して契約を解除できます
2.危険負担 契約後引き渡しまでの間に天災地変など売主買主の責任のない理由で物件が毀損または滅失した場合で買主がその目的を達することが出来ない場合、修復に過大な費用がかかる場合など。
3契約違反 売主買主の一方が契約に違背し催告をしても契約を履行しない場合。違約金の支払い義務も発生します
反社会的勢力の排除 売主買主の一方が暴力団関係者であったり購入した不動産が暴力団等の事務所として使われた場合等。違約金の支払い義務もあります
4.融資利用特約がある場合 買主が売買にあたって金融機関の融資を受ける場合、期限までに融資の承認が受けられなかった場合は契約は解除され売主が受け取った金員全額は返還されます。
5.瑕疵担保責任 物件に隠れた瑕疵(欠陥ど)があった場合 瑕疵担保責任を負わないという取り決めもできます。
6.クーリングオフ 業者が売主の場合、一定の要件を満たさないとクーリングオフが認められます。
7.その他契約書で定めた事項による場合


不動産売買では、契約条項を遵守することが求められます。契約の前に、十分納得がいくまで説明を受け契約を締結しましょう。

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