利用しない不動産(中古住宅)を売るか・貸すか

利用していない中古住宅があります。それをどうしたらいいでしょうか?
選択肢は、大きく3通り。①貸す②売る③そのままにしておく。

所有していれば、固定資産税がかかります。近所に迷惑にならないよう、それなりに維持管理が必要です。
それぞれのメリット。デメリットを考えましょう。

貸したとき

メリットは、収入があること、副次的には、維持管理は借りる人がしてくれるということです。

リスク 建物や器機の修繕費がかかることと、空家になる可能性があること。

そのほかに、建物の価値が減る(償却する)、市況によっては地価が下落するということがあります。
不動産価格を査定する場合、木造住宅の評価は20年で資産価値が1割になるという計算をします。さすがに20年は・・・という場合、25年で1割という計算をしています。25年で計算すると、毎年で3.6%ずつ目減りします。
また、地方都市は人口が減って地価も下落しているところが大部分です。秋田県は人口減少率全国一位で、県庁所在地の秋田市でも19年連続地価が下落しています。(場所によって下落率に差はあります。)
シミュレーションをしてみましょう。2000万円で建築した家なら1年で72万円ずつ価値が下がります。土地は、現在の価値が1000万円1年で2%ずつ下がり続けると5年後の価値は904万円、10年後なら817万円となります。
この家を月8万円で貸すと、年収96万円・5年貸すと480万円収入があります。建物の目減り分は72万円×5年=360万円、土地の下落分が94万円で合わせてマイナスは454万円となります。家賃収入と(今売れる値段ー5年後に売れる値段)の差は26万円しかありません。固定資産税を払ったらプラスマイナスゼロ、不動産管理料の負担があればマイナスになります。

築25年以上経っていて、これ以上目減りしない場合には、大修繕のリスクがあります。貸す前に最低限クロスや畳・襖等のリフォームが必要でしょう。途中で雨漏りしたら屋根を葺き替える必要があるかもしれません。ボイラーやエアコンが壊れることもあります。かけた修繕費を回収できるか(地価の下落や固定資産税・管理費も考えて)が分かれ目です。また、貸したあとあまり建物が古くなっていると建物は解体渡しになり、解体費がかかります。もう一度シミュレーションしましょう。10年間家賃5万で貸して賃料収入は600万円、改修他で200万円の出費、固定資産税が50万円、土地が年2%ずつ下がると、今1000万円の土地価格なら10年後820万円。(下落分は180万円)。解体費150万円とするとマイナスは全部で580万円、差し引き20万円のプラスです。

これらの計算は前提となる数字によって変わってきます。もっと高く貸せればプラスが増えます。逆もあります。地価もそれほど下がらないとプラスが増えます。こちらも、想定以上に下がるかもしれません。

賃貸した場合の一番のリスク

賃貸でなにより困るのは、事情が変わってすぐ売りたいとなったときです。急には出てもらません。通常契約書では6か月以内に出なければならないとなっています。至急現金化したいとなったら、退去費用を負担して出てもらうことも考えなければいけないかもしれません。
時間の経過によって、所有者の事情が変わる可能性もあります。所有者が死亡してしまう、認知症になってしまうなどです。

売る場合は、
固定資産が現金に変わるだけで、リスクはありません。売れないかもしれないという可能性はありますが、基本的には値段次第です。

賃貸は家賃収入がありますが、年々の償却を考えると思ったほどプラスになりません。マイナスになる危険もあります。結論は、貸すよりは売った方がいいケースが多いのではということです。

売るより貸す方がいい場合は、①借入が残っていて、売った代金で全額返済できない場合②売るのは困難だが賃貸ならできそう③高く貸せる 場合です。

最後に、そのままにしておく

そのままにしておくと、まず近隣に迷惑をかけない程度に維持管理が必要です。草ぼうぼうだったり、家が倒壊しそうなほど屋根に雪が積もっているなどは避けるべきです。固定資産税の負担もあります。放火などの危険も増えているようです。貸さない・売らないでそのままにしておくという選択をしていいのは、近い将来使う目途がある場合だけです。中には、誰も買ってくれないだろうという物件もありますが、隣近所でもらってくれる人がいたら、そうしましょう。

中古住宅など不動産は、住んでいた人の思いが詰まっていて、計算ずくで処分できるものではないというご意見もあると思います。片付けが面倒だとか、相続でもめるなどのケースもあるでしょう。でもそれは、問題の先送りにすぎません。いつかは手をつけなければいけません。

困ったらご相談ください。どこから手をつけたらいいのかわからない方もご相談ください。きっとよいアドバイスができると思います。

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