「売主は買主に対して引渡しまでに境界を明示しなければならない」
と、不動産の売買契約書(宅建協会標準書式)の条文にあります。
境界とは、お隣との境(さかい)のことで、境界標(杭・プレート・鋲)やブロック等の塀、垣根や木の場合もあります。明示とは、はっきり「ここ」と示すことです。
所有する土地が接するすべての土地と、境界がはっきりしていなければなりません。お互いの認識が一致している必要もあります。こちらは、塀は自分の土地の内側に立って入ると思っていても、お隣さんも塀は自分の土地の中に入っていると認識していれば境界がはっきりしているとは言えません。思い込みは危険です。必ず確認なければなりません。
普段の暮らしでは、ブロック塀などがあっても、塀が「こっち」のものか「あっち」のものかを意識せずに暮らしています。ところが、売買になるとはっきりさせる必要があります。自分で購入した土地ならまだしも、子どもの代になるとあいまいになりかねません。購入した時に、境界の位置をはっきり聞いていないこともあります。塀が隣りの土地に一部越境していたり、逆に隣りの塀がこちらの土地に入っていたり、目印さえない場合もあります。境界がはっきりしなければ、プロ(土地家屋調査士)に測量してもらい、隣地と立会いしてもらう必要があります。
次の図を見てください。このような土地の図面があったとします。 |
前のXの現地ががこんな感じだったら、境界はどうやって決めればいいでしょう。ブロック塀はどっちに入っているのか、悩みます。土地家屋調査士に依頼して、測量図をもとに境界を決めてもらう方が無難です。 |
測量図のこと
法務局には、測量図が備えられています。境界がはっきりしなくても、測量図があれば比較的確認がしやすいといえます。ただ、測量図の登記は義務化されていないので、測量図のない土地もたくさんあります。
今は、土地を2つに分ける場合は必ず、境界を接する人すべてから確認の印鑑をもらった測量図を添付します。あまり面積が違うと、正しい面積に修正しなければなりません。昔はこれがいい加減で、分けた方だけ測量して残った方は寸法を入れず引き算して面積を出すというやり方が普通でした。せっかく測量図があっても、二つに分けた残り(残地と呼んでいます)で寸法が入っていないとか、測量の精度が低くて信用できない場合もあります。
売買の場合、基本的に買主に測量図を渡す必要があります。測量図の有無も確認しておきたいものです。
お隣と良好な関係を保ちましょう
このように、売買にあたっては境界の確認が必要です。この時、「絶対にハンコを押さないぞ!」と隣人に言われると厄介です。突破する方法はありますが、時間がかかる可能性があります。契約を交わしたあとにトラブルが起こると、引渡しの期限を守れない事態になるかもしれません。また、買う方にまで悪影響が及ぶかもしれません。お隣とは仲良くしておきたいものです。
かつて、境界標を少しずつ相手の土地側に移動していた強者(?)に出会ったことがあります。奥行10mの土地なら、間口が10センチ違うと1㎡の差になります。1㎡100万円の場所なら、100万円安くなるか高くなるかなので、シビアになるのはわかります。秋田市の住宅地は10万円違ったら高級住宅地なのですが。
境界はあいまいにしておくとトラブルの元です。自分の土地の境界がどこか、すぐに確認してみましょう。親だけが暮らしている場合でも、どこが境界か認識しておくこと大事です。
R1.12.13