不動産の査定の仕方

2通りの査定~簡易査定・価格査定

査定には「簡易査定」と「(実査)価格査定」があります。
簡易査定は、周辺事例地や建物の建築年数から、基本的に現地を確認せずに行います。
まず、”大まかな価格が知りたい”、”不動産業者の対応が見たい”などという場合には簡易査定がいいでしょう。
価格査定は、権利関係・法令の制限・道路の状況・水道やガス等インフラ整備状況・内外観の様子・リフォーム履歴等を調査した上で行うものです。正式に販売する場合は、必ず価格査定を行ってください。

中古住宅の査定の場合は
<土地価格>+<建物価格> に市場流通性を加味して価格を算定します。

土地価格の査定の基準になる不動産の価格について

地価の基準・参考となるもの
①路線価(財産基準評価書)
 国税庁が発表する、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価の基準
  →路線価図
②地価公示・地価調査
 法律に基づき、適正な地価の形成を目的とする基準値(標準値)の正常な価格。
 国土交通省が毎年1月1日時点での基準値の価格を3月に発表するのが地価公示
 毎年7月1日時点での標準値の価格を判定し発表するのが地価調査
 →地価公示・地価調査
③固定資産税評価額
 固定資産税課税の基準となる価格。市町村が評価する。
④取引事例地
 過去に実際取引された価格。国土交通省が実施したアンケートの結果も公表されている。
 不動産取引価格情報検索
④販売事例地
 現在販売中不動産の価格
 *あくまでも売主の希望価格であり、実際の売買価格とは一致しない場合もある。

路線価 国税庁が行う
相続・遺贈・贈与で不動産を取得した場合の課税の基準となる
地価公示・地価調査 国土交通省・都道府県が行う調査
適正な地価形成を目的として年1回行われる
固定資産税評価額 市区町村
固定資産税課税の基準となる価格/時価の60~70%
取引事例地 実際に取引された不動産の価格
物件が特定できないような形で公表されている

土地価格の査定

土地価格算定の基準となる土地と、査定地の条件を比較して価格を算定します。
この場合中古住宅や古屋付きの場合、更地(建物がない状態)として評価をします。
古屋がある場合別途解体費がかかる場合があります。
増減の要因となるのは
①法令上の制限(建築制限等)
②道路状況:道路の向き・幅員・道路の種類(公道か私道か、建築基準法上の道路かなど)
③土地の大きさ:小さすぎて家が立たない、大きすぎて総額が高い場合は調整が必要です
③土地の形(地形):整形の土地か・間口の幅・間口奥行のバランス
③環境:陽あたり・嫌悪施設・交通量・アクセス・学校距離・近隣利便施設等)
これらを総合的に分析し、基準となる土地との比較によって価格をつけます。

建物価格の査定

建築時の価格も参考にしながら
再建築価格(今同等の建物を建てた時の価格)×残価率(建築後の経過年数から計算した今の価値)に
付帯設備・外構等の評価、リフォーム評価棟を加算します。
間取りに汎用性があるかも大事です。部屋数が少ない、LDKが小さい、収納が極端に少ないなどでマイナスする場合もあります。
地域特性として、秋田市は自家用車保有台数が多いので駐車スペースも大きな要因です。
*建物の維持管理状況が著しく劣る場合など、マイナス評価になる場合があります

市場流通性を考慮した調整

土地価格または中古住宅の場合<土地価格+建物価格>に対して、市場流通性を考慮して調整を行います。
市場流通性とは、査定物件の地域や環境など人気があって盛んに取引をされているかということです。
不動産取引の活発でない、言い変えるとあまり人気のない地区の場合マイナス評価になります。

査定価格は、「概ね3か月で販売できる」と考える価格を提示させていただきます。
秋田市の場合、「ゆっくり売る」は「価格が下がっていく」ことに繋がります。
お客様のため、販売可能な上限価格を提示できるかが、腕の見せどころです。

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