購入した中古住宅をリフォームしたいとき

見学して購入することを決めたら
①おおまかなリフォームの内容を決める
屋根・外壁の外装、クロス・床・建具などの内装、水回りの設備交換などのうち、どの箇所を行うか。全部できればそれにこしたことはありませんが、予算には限りがあります。総予算は、【売買代金＋諸費用+リフォーム代金】。自己資金と融資額の範囲内でリフォーム工事代金を調整する必要があります。
②銀行等に融資の打診をする。（事前審査の申込み）
融資を利用する場合、融資を受けられなければ購入できません。まず、どれだけ借りられるか打診しましょう。リフォームは何百万円という枠取りでかまいません。予算ギリギリの金額で申し込んでください。正式な申し込みのときに金額が減るのは構いません。増額の場合は再審査となり、時間もかかります。希望額が借りられないこともあります。審査には、保険証・免許証・印鑑等が必要です。所得を証明するものが必要な場合もあります。
③リフォーム業者を決め。現地で打合せの上見積りをしてもらう
リフォームの希望箇所とだいたいの予算を伝えましょう。業者さんなら、「これとこれをやったら、だいたいこれくらい」というのがわかりますので、現地打合せが実のあるものになります。
④売買契約をする
③と④は順番が反対になったり、並行して進むこともあります。売主さんは、できるだけ早く契約したい・時間がかかっている内に他のお客様を逃してしまうかもしれないと考えます。リフォーム予算が固まらないうちに契約をするのはためらわれるとしても、いつまでも待ってもらえません。どうしても買いたい物件なら、「リフォームは予算内で最大限に」と割り切ることも大事です。
⑤リフォーム内容を確定・工事請負契約を結ぶ
見積りを検討の上、リフォーム内容を決め費用を確定します。それに基づきリフォーム工事の請負契約を締結します。
⑥融資の申し込み
金融機関に借り入れの申し込みをします。公的機関の発行する所得証明書・物件の登記関係書類（謄本・公図等）・物件の概要書（販売図面）・リフォームの見積書・請負契約書等が必要です。
⑦金銭賃貸借契約
融資の申し込みが承認されれば、金融機関お金の貸し借りの契約をします。このとき、いつ融資金を支払うかも決めます。
⑧融資の実行、売買代金等の支払い、所有権移転登記、抵当権設定登記、物件の引き渡し
金融機関から融資金が支払われます。この内から売買代金を支払い所有権が移転します。同時に所有権移転登記・物件の引き渡し（鍵の引き渡し）が行われます。
＊リフォーム代金分の融資金も同時に支払われます。これは、リフォーム工事後に建築業者に支払います。
⑨リフォーム工事
工事前と工事後の写真を金融機関に提出します。
⑩引越し

リフォームをする際に気をつけたいこと
屋根・外壁の塗装、クロス等の内装工事、設備の交換などであれば問題はありませんが、増築や大規模修繕を行う場合には注意が必要です。
①増築をする場合
増築後の床面積が、建ぺい率・容積率の制限の範囲内であることが必要です。また、隣地とのはなれや斜線制限という制限もあります。建物の用途を変更したい場合も要注意です。場所によって用途が制限されています。
また、耐火構造（省令準耐火構造も含む）に在来木造で増築すると、火災保険料が高くなる場合があります。
②間取り変更をする場合
構造上取りはずせない柱や壁があります。自由に間仕切り変更ができるわけではありません。
③その他
放火地域・準防火地域でサッシやドア等を交換する場合は、防火仕様にする必要があります。
＊要望は、リフォーム業者に正しく伝えましょう。建ぺい率・容積率については仲介業者に確認してください。

以上のように、中古住宅を購入して自らリフォームする場合、通常の売買よりも手続きが複雑になります。
契約後、リフォーム工事契約→融資の申し込み→金銭消費貸借契約→金融期間から融資を受ける　という一連の手続きを、契約書にある期限内に行わなければなりません。
仲介業者・リフォーム業者・金融機関と十分に打ち合わせて日程の調整をすることが大事です。
仲介業者とは、契約前から十分に打合せの上引渡しの時期を決めて、契約後も密に連絡を取り合いましょう。

2019.6.9　公開