土地には消費税はかからない
土地は、消費されない（腐ったり滅失したりすることがない）ので消費税の課税はかかりません。土地のみを購入する場合、消費税はかからないとされています。
土地と建物を併せて購入する場合は、建物部分にだけ消費税がかかります。土地1000万円・建物1000万円の場合、消費税は建物1000万円に対してのみかかります。2000万円の土地建物に対して消費税は（現行で）80万円です。
マンションの売買にも消費税はかかります。マンションは「敷地権（敷地利用権）」と建物部分を併せて買っているのですが、敷地権に対しては消費税はかかりません。
個人が売主の場合には消費税がかからない
建物に対して税金がかかるのは、売主が不動産業を営む法人や個人で、かつ課税業者である場合です。
不動産の広告で、取引態様が「売主」となっている場合は、ほぼすべての物件の価格に消費税が含まれています。
取引態様が「媒介」（または「仲介」ともいう）の場合には、売主が個人であるか事業者であるかによって異なります。個人が自宅などを売却している場合は、消費税はかかりません。
空き家をリフォームして売っている場合（特にリフォームしたばかり）は、業者が買い取りをしてフォームをした上で、自ら売主になる場合が多くなっています。
不動産の場合、価格は税込み価格で表示することに決まっています。たたし、前述のとおり土地には消費税がかからないため、いくら消費税がかかっているかは分からない場合が多くなっています。
仲介料などには消費税がかかります
取り引き態様が「媒介」とされている場合、媒介した業者に対して手数料を支払います。400万円以上の不動産なら、代金の３％に６万円を加えた額が上限と定められています。業者が売主で消費税が含まれている場合は、消費税を差し引いた金額に対して計算します。
2000万円の物件なら、2000万円×３％+6万円＝66万円が手数料の上限です。
66万円に対して、現行では８％の52,800円の税金がかかります。10％になると66,000円で13,200円のアップです。
そのほか、登記にかかる司法書士の手数料や銀行の手数料などのサービスにも消費税がかかります。
まとめ～中古住宅を購入する場合、消費税はどれだけ上かるか
売主が業者である場合は、建物分に消費税がかかります。建物が1000万円なら80万円が100万円になるので、消費税は20万円上がります。
売主が個人なら、代金については消費税がかかりません。
ただし、媒介の場合には、手数料に対して仲介料がかかります。また、その他司法書士や銀行等の報酬にも消費税がかかります。
2018.11.10
