中古住宅を購入する前に～インスペクション（住宅検査）のおすすめ　

購入した中古住宅が、「欠陥住宅」だったら・・・

個人が売主の中古住宅は、「瑕疵担保責任を負わない」または短期間（通常数か月）だけ瑕疵担保責任を負うのが普通。
でも、数か月たって雨漏りがしてきたり、白蟻の食害があったら　どうなるでしょう。
多くの場合、購入した方が自ら修繕しなければなりません。
思わぬ修繕費がかかります。
（売主が知っていたのに告げなかったり、少し注意していれば気づくべきだったというケースは別です）

「現況渡し」とは、現在の状況のまま手を加えずに引き渡すこと。
あとは、不具合があっても買った人が直してね　ということです。

これとは別に、引き渡し後に構造や雨水の侵入を防止する部分に瑕疵（欠陥）が見つかったらどうするか
それが、「瑕疵担保責任」の問題です。
売主が個人の場合、売主は責任を負わないか、責任の期間を短く設定するのが一般的です。
売買契約の時に現在の建物の状況を伝えていれば、引渡し後は責任を負わないという契約も可能です。

引渡し後間もなく、傾きを発見したり雨漏りがしたりしても、売主の責任が問えません。
補修に多額の費用がかかって、思いがけず高い買い物にならないとも限りません。

現在中古住宅の売買は、売主が「個人」という場合が大部分です。
取引態様が「媒介」と表示されている場合は、ほぼ「個人」が売主です。

平成12年に施行された「住宅品質確保の推進に関する法律（住宅品質確保法）｝により、売主や建築会社は、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分について、10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。
さらに、平成21年10月以降の引渡し物件については、「保険の加入」または「保証金の供託」が義務付けられました。
万が一、売主や建築会社が倒産した場合でも、保証を受けることができます。

築後10年以内の中古住宅を購入される場合、施工した会社または売主の保証内容について説明を受けましょう。
保証の引継ぎが受けられるか否かも確認する必要があります。

欲しい物件を見つけたら、是非、専門家に建物検査を依頼することをおすすめいたします。
基礎の状況、建物のゆがみ、外壁の劣化状況、屋根のさびの有無、水漏れ・雨漏り・白蟻の被害の有無等、建物の主要部分についての検査を行います。費用は、数万円です。（検査機関と検査の内容によって異なります。）

仲介業者によっては、検査を嫌うかもしれませんが、万が一欠陥があった場合、困るのは買った方です。
修繕に多大な費用がかかり、高い買物になってしまうことがあるかもしれません。

個人間売買の場合、「既存住宅瑕疵担保保険」という制度があります。既存住宅とは、いわゆる中古住宅です。
購入した住宅に不具合があった場合、2年間または5年間重大な瑕疵があった場合、修繕費用を補償してもらえるものです。
建物検査を受けて異常がなければ、「住宅瑕疵担保保険」に加入することもご検討ください。不具合があっても、その箇所をリフォームすれば加入できます。
但し、新耐震基準を満たした住宅であることが条件となります。詳しくは各社のホームページをご覧ください。
株式会社あんしん保証→こちら
株式会社日本住宅検査機構→こちら

特に築後20年以上の住宅の場合、大きな差が出ます。
築後20年を超えると、「不動産取得税の軽減」、登記時の「登録免許税の軽減」、「住宅取得控除（ローン減税）」が受けられません。
ところが、「既存住宅瑕疵担保保険」に加入できれば、原則上記の軽減措置が受けられます。
住宅取得控除は、年末の借入残高の１％が10年間戻ってきます。
納税額や金利によって違いますが、1500万円借りた場合最高で120万円以上戻ります。
不動産取得税や登録免許税の軽減もばかにならない金額です。

必ず不動産業者に質問して、説明を受けられることをおすすめします。

弊社では、販売する中古住宅（新耐震基準を満たす物件）全物件について、売主様のご理解を得て、事前にインスペクションを行うことを目指しています。

ミサワホーム施工住宅については、「耐久診断」という弊社独自の検査を受けていただいております。検査内容は、既存住宅瑕疵担保責任保険の場合の検査とほぼ同様の項目です。弊社指定の工事をしていただくことで、構造耐力上主要な部分（傾き等）・雨漏り・白蟻の被害について10年間の再保証をします。
＊但し、20年以上の住宅の場合の税金の控除は受けられません。

検査費用がかかるので、売主のご理解をいただくのが難しい部分はありますが
インスペクション済み住宅を標準化していく取り組みをしてまいります。